“부동산 매매거래, 이것 모르면 바보 된다!” ⑥
2013/12/16 09:18 입력
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알아두면 돈되는 부동산 상식
알아두면 돈되는 부동산 상식
“부동산 매매거래, 이것 모르면 바보 된다!” ⑥
 
아무리 신중을 기해도 과하지 않을 부동산 매매거래와 관련하여 거래 전에 필수적으로 반드시 체크해보아야 할 포인트들에 대해 연재한다. 소중한 재산을 안전하게 지키고, 좀 더 확실한 투자로 안내하는 좋은 지침서가 될 것이다. 편집 아이디위클리 편집부 자료제공 부동산114(www.r114.com
 
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전세금 가로채는 이중계약의 피해를 사전에 피하려면
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이사철이면 매년 되풀이되는 것 중 하나가 전·월세 사기 피해이다. 계속되는 전세난으로 보금자리를 구하기가 쉽지 않은데 이를 악용한 전·월세 사기가 매년 기승이다. 집주인을 가장하여 전세보증금을 빼돌리는가 하면 전·월세보증금을 가로채는 경우가 빈번하다. 최근에는 월세로 오피스텔을 빌린 다음 다시 전세를 놓는 수법으로 전세금을 가로채는 경우 등 수법도 다양해지고 있다. 전셋집을 구하는 데 드는 비용이 만만치 않은 만큼 사기 유형과 대처요령을 사전에 알고 예방하는 노력이 필요하다.
전셋집을 구하고 계약을 할 때에는 우선 간판부터 확인해야 한다. 관련 법률에 따르면 부동산 중개업자는 간판에 <공인중개사사무소> 또는 <부동산중개>라는 문구를 반드시 사용하도록 되어있다. ○○○투자컨설팅, ○○○종합개발 등의 상호를 사용하여 부동산을 중개하는 행위가 대표적인 불법중개 사례이다. 공인중개사 자격증이 없는 사람이 자격증을 대여해서 부동산 중개업을 하는 것도 불법 행위이다. 적법하게 등록된 업소인지는 등록관청(시·군·구) 및 ‘한국토지정보시스템’ 사이트를 통해서 확인할 수 있다. 더불어 공제증서가 있는지도 확인해야 한다. 거래 시 문제가 발생하면 최고 1억 원까지 보상받을 수 있기 때문이다. 중개수수료를 지불할 때는 수수료율에 따라 지급하면 된다. 전·월세 거래에 따른 중개수수료 요율 및 한도액을 계약 전에 알아보고 중개업자와 중개수수료 부담액을 결정하면 된다.
인터넷을 통한 부동산직거래를 할 때에도 주의할 점이 있다. 직거래의 경우 가장 주의할 점은 주변 전셋값보다 저렴한 조건을 제시하면서 계약을 서두르는 경우로 한 번쯤은 의심해 볼 필요가 있다. 이때는 바로 계약하지 말고 등기부등본, 건축물대장 등을 발급받아 소유자의 인적사항, 물건의 현지현황 등을 잘 살펴본 후 소유자의 신분증 확인 등을 거쳐 계약여부를 신중히 결정하는 것이 좋다. 그 밖에도 주변시세보다 지나치게 저렴하거나 특별한 이유 없이 조건이 좋다면 해당 물건의 권리관계, 상태 등을 더욱 세밀히 확인해야 한다. 구하려는 집은 가급적 낮이나 조명이 상태에서 살펴보는 것이 좋다. 건물의 구조, 누수 등 하자 여부를 보다 쉽게 확인할 수 있기 때문이다.
 
전세? 월세? 따져보고 선택하자
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일산 신도시의 한 아파트에서 보증금 2억 5,000만 원에 전세로 사는 직장인 강모(33) 씨는 최근 재계약을 앞두고 고민에 빠졌다. 월세로 돌리는 게 나을지 아니면 기존처럼 전세로 남을지….
세입자 입장에서 본다면 월세보다는 전세를 얻는 것이 유리할 수 있다. 전세는 초기 목돈을 구하는 것이 부담이지만 보증금만 내면 관리비 외에 추가로 들어가는 돈이 없기 때문이다. 그러나 월세는 소액의 보증금과 함께 은행보다 높은 7~8% 정도의 이율에 해당하는 월세를 매달 내야 하는 부담이 있다.
전세보증금이 부족하다면 전세자금대출을 고려해 볼 필요가 있다. 정부가 운영하는 근로자·서민 주택 전세자금대출의 경우 대출 조건이 맞는다면 연 4% 정도의 이율이 적용되기 때문에 월세를 내는 것보다 경제적이다.
반면 주거지 이동이 많거나, 혼자 사는 싱글족이라면 무리하게 전세를 구하는 것보다 월세를 얻는 것도 그리 나쁘지는 않다. 단기간 거주할 수 있는 전셋집을 구하기도 쉽지 않을 뿐더러 이사 비용도 크게 줄일 수 있기 때문이다. 최근 공급되고 있는 오피스텔, 도시형생활주택 등 1~2인 주택의 경우 세탁기, 냉장고 등 기본적인 살림살이가 구비되어 있어 이사 비용은 물론 생활용품 구입에 따른 비용도 크게 절약할 수 있다.
 
전셋집 구할 때, 이런 집은 피해라
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최근 계속되는 전세난으로 전셋집을 구하기가 만만치 않다. 열심히 발품을 팔아 마음에 드는 집을 찾으면 전세보증금이 높거나 위치가 마음에 들지 않는 곳이 태반이다. 그렇다고 전셋값이 싸다고 무턱대고 들어갈 수도 없는 노릇이고….
전셋집을 구할 때 가장 먼저 고려해야 하는 것이 법적 안정성이다. 전셋값이 한두 푼 하는 것도 아니고 경우에 따라서는 모든 재산을 날릴 수 있기 때문에 신중하고 또 신중할 수밖에 없다.
우선 집주인이 대출을 많이 한 경우는 피하는 것이 좋다. 나중에 집주인의 상황이 나빠져 경매로 넘어가면 자칫 전세보증금의 일부나 전부를 받지 못하는 경우가 종종 있으므로 대출이 많은 전셋집은 가급적 피하는 것이 좋다. 불가피한 상황이라면 근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 총액이 아파트는 70%, 다가구·연립·단독은 60% 이하라면 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있다. 그러나 합계액이 넘는다면 다른 전셋집을 알아보는 것이 좋다.
한 집에 전세입자가 많은 경우도 주의해야 한다. 단독주택이나 다가구주택과 같이 세입자가 여럿인 경우가 있는데 이때는 주택의 매매가격과 세입자 전체의 보증금을 따져 보아야 한다. 집값이 세입자 전체 보증금보다 낮거나 비슷하다면 다른 집을 알아보는 것이 좋다.
전셋값이 지나치게 높은 경우도 조심해야 한다. 일부 주택의 경우 매매가격의 80∼90% 수준까지 오르기도 하는데 이런 경우 집값이 떨어지면 자칫 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 그 밖에 환금성도 고려해야 한다. 간혹 새로운 전세입자가 구해져야 전세금을 돌려주는 경우가 있기 때문에 전셋집을 구할 때는 전세 거래가 활발한 지역에서 찾는 것이 좋다.
 
집주인이 아닌 다른 사람과 전세계약을 하게 되면
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사회 초년생인 직장인 한모(26세) 씨, 회사 근처에 괜찮은 집이 있어서 계약을 하려 했더니“집주인이 잠깐 외국에 있어서 대리인과 계약을 해야 한다.”라고 한다. 적은 돈이 아니기에 집주인과 계약을 하고 싶다고 하니 부동산에서는“안전하니 그럴 필요가 없다.”라고 하는데….
전·월세계약을 하다 보면 실제 소유주가 아닌 대리인을 통해 계약하는 경우가 종종 있다. 전세계약을 맺는 것은 큰돈이 오가는 일이므로 신중하면서 철저하게 진행하는 것이 바람직하다.
만약 피치 못할 사정으로 대리인과 계약을 하게 되는 경우에는 반드시 집주인의 인감증명서(3개월 이내 발급)가 첨부된 위임장을 요구해야 한다. 또 위임장에는 집주인이 전·월세 계약에 대한 권한을 포괄적으로 위임한다는 내용이 적혀 있어야 된다. 계약금이나 월세 등을 지불할 때는 원칙적으로 임대인(집주인), 즉 등기명의자의 통장으로 입금하는 것이 보다 안전하다. 대리인에게 직접 건네줄 경우에는 임대차보증금 수령권한을 위임받았는지도 꼭 확인하는 것이 좋다. 기본적인 내용이지만 등기부등본 상 소유자와 계약서 상 집주인이 동일 인물인지를 가장 먼저 확인해야 한다. 계약할 때 집주인이 참석하지 못한다면 잔금은 집주인의 입회하에 지급할 수 있도록 하는 것이 보다 안전하다.
집주인이 아닌 그 배우자와 계약을 할 때도 관련 서류들을 챙기는 것이 원칙이다. 부부 공동명의로 된 전셋집에 들어갈 때도 부부모두와 계약을 체결해야 하고 부부 중 한 명만 나올 때는 나머지 한 명에 대한 위임장을 요구하는 것이 바람직하다. ‘법률상 일상적인 가사에 대하여 부부 상호간에 인정되는 대리권(일상가사대리권)’이 있어 굳이 부부 모두가 계약에 참여할 필요는 없으나 무엇보다 분쟁의 여지를 최소화하기 위해서는 부부 모두 직접 계약에 참여하는 것이 안전하다.
 
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[ 권순미 kadnjo@naver.com ]
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