새해 부동산 전망 Part.1
2014/02/14 10:54 입력
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2014년 부동산 시장을 좌우할 주요 변수와 투자 Tip
새해 부동산 전망 Part.1
2014년 부동산 시장을 좌우할 주요 변수와 투자 Tip
 
부동산과 관련된 금리 및 거시경제 환경의 외생변수와 정부정책 및 수급여건 같은 내생변수를 점검해 흩어진 퍼즐을 맞추듯 2014년 부동산 전망의 주요 요인을 정리했다. 부동산114 리서치센터 함영진 센터장 (www.r114.com)
 
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거시경제 회복은 긍정적
다만 미국 통화정책 반전으로 인한 금리상승은 리스크
부동산이 자본시장과 연결되는 등 글로벌 경제와 동조화되면서 국내외 경제성장률과 같은 거시경제 지표는 부동산시장의 가장 큰 외부변수로 작용 중이다. 주택시장이 시세차익을 노리는 단기거래보다 실수요 중심의 중소형 거래로 재편되면서 경기와 밀접한 실물지표의 움직임에 주목할 필요가 있다.
KDI와 한국은행 등 국내외 주요 연구기관이 잇따라 2014년 한국 경제에 대한 긍정적 전망을 내놓으며 전년보다 완만한 회복세를 예상하는 등 민간소비와 수출여건의 개선을 기대하고 있다. 회복은 더디나 유럽의 불안정성에 내성이 생기고 있고 움츠러들었던 미국 경기 움직임이 개선조짐을 보이며 한국경제도 최대 3% 중후반에 육박하는 경제성장세를 보일 것으로 전망했다.
아직 잠재성장률을 밑도는 저성장 우려가 가시지 않고 있고, 지표경기와 체감경기 괴리를 무시할 수 없겠으나, 2014년 각 기관에서 추정하는 실물 지표 개선을 담보할 수 있다면 부동산시장의 구매력 회복에도 다소 도움이 될 것으로 기대된다.
다만 하락변수도 잠복해 있다. 한국은 수출이 GDP의 절반 이상을 차지하고 있고 선진과 신흥국 등 글로벌 국가 간 경기회복 속도의 정도 차이가 아직은 크다. 미국 통화정책 반전 등 출구전략 시행에 대한 민감도가 환율변동과 금리에 영향에 미치면서 성장을 견인하는 힘이 지속적일지 주의해야 한다.
특히 금리변동을 눈여겨볼 필요가 있다. 기준금리를 움직이기에 앞서 경기회복을 확인하는 시간이 필요하기 때문에 2014년 주택담보대출 금리 상승폭이 단기간 크지 않겠지만 2013년 하반기부터 오르기 시작한 시장금리의 상승 추이를 고려하고 미국 양적완화 축소 시점을 예상할 때 2014년 시중금리는 향후 상향될 확률이 높아 보인다.
인상된 금리는 저금리 여파로 수면 아래에 침잠한 하우스푸어의 채무상환 문제를 재부각시키며 부채규모가 큰 대출자의 이자부담과 오피스텔, 상가 등 수익형부동산의 투자수익률에 부정적 요소로 작용할 수 있다.
다만, 임차시장에 쏠린 전세수요를 자가 시장으로 이동시키기 위해 정부가 연 1~2%대의 초저금리인 공유형 모기지대출(주택담보대출)을 2조원(1만5천호) 규모에서 지원하고 주택구입자금 등 정책 모기지로 2014년 11조원을 투입키로 하면서 서민금융지원의 수혜가 미치는 중소형 주택규모는 금리인상의 리스크에서 벗어나 무주택자의 내집 마련 기회로 이어질 것이다.
 
수도권 제한적인 회복 속에
실수요자 주택구입 및 전월세안정 대책 지속 예정
2013년 부동산시장의 정상화를 위해 박근혜 정부 출범 이후 크고 작은 부동산 대책이 4번(4.1, 7.24, 8.28, 12.3대책 등)이나 발표됐다.
대부분의 대책은 위축된 주택수요를 진작시키려는 세제와 금융정책 등으로 주택의 양적부족 문제가 완화된 상황에서 주택 공급을 축소하는 공급조절책의 패러다임 변화와 함께 전세가격 앙등과 주택거래 감소란 이중고를 해결키 위한 거래세(취득세, 양도소득세) 감면과 실수요자 저리대출이 주종을 이뤘다.
주택공급을 축소하고 주택수요를 진작하는 부동산 정책대응은 2014년에도 지속돼 실수요자의 주택구매 환경을 개선시킬 것으로 기대한다. 다만 국민주택기금 등을 활용해 즉각적인 정책대응과 시장현실화가 가능한 금융정책과 달리, 국회의 법률 개정이 필요한 세제정책. 즉, 분양가 상한제 탄력적용, 다주택자 양도세 중과 폐지, 매입임대사업자 세제지원책 등은 여야 정치권의 이해관계와 정당 활동에 따라 부동산시장의 정책변수로 작용하며 제한적 규제완화에 머물 것으로 판단된다.
신축주택 및 1세대 1주택자의 기존주택 양도세 5년 감면 혜택과 생애최초주택구입자의 취득세 면제 정책이 2013년 말 종료된 상황에서 국회에 계류 중인 부동산 민생법안 통과가 지연된다면 정부의 금융정책 효과만으로 투자자의 시장 참여나 주택시장 회복세에 힘을 실어주기는 한계가 있을 것이다.
한편 2014년 6월 4일 치러질 전국 동시지방선거도 토지시장에 국지적 변수로 작용할 소지가 있다. 물론 종전 대선사례처럼 공약파기 등 선거공약이 실제 정책으로 실천되는데 차이가 크고, 주택 등 부동산시장 침체로 토지거래와 가격 움직임이 크게 둔화되며, 개발시장의 원재료로 인식되는 토지시장의 기초체력이 바닥에 머물고 있는 것이 문제지만, 지자체장 선거 시 도로 및 기반시설건설 공약 같은 지역의 숙원민원사업이 부각되며 국지적 지역변수로 작용할 요인도 있다. (다음 호에 계속…)

 
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